|
Однако рост числа беспризорных и
бездомных наглядно доказывает, что потребность в общественном
контроле за осуществлением родительских прав еще не
отпала. Совершенно иную позицию занимают депутаты
Госдумы, готовящие, на первый взгляд, самые радикальные
меры по защите частной жизни от неоправданного вмешательства.
Депутатская инициатива вызвала неоднозначную
реакцию в прессе: например, уполномоченный по правам
ребенка города Москвы А.И. Головань считает, что данный
законопроект как лоббирует "интересы собственников,
банков и риэлторов". Между тем попытки сбалансировать
интересы участников гражданского оборота предприняты
не на пустом месте - догматизм в применении закона
сделал несчастными немало людей, в том числе и имеющих
детей, об интересах которых законодатель постоянно
проявляет заботу.
Согласно п. 4 ст. 292 Гражданского
кодекса сделки по отчуждению жилых помещений, в которых
проживают несовершеннолетние, подлежат обязательному
согласованию с органами опеки и попечительства. Несоблюдение
этого требования закона в соответствии со ст. 168
того же кодекса может повлечь и почти всегда влекло
признание сделки купли-продажи недействительной с
возвращением сторон в первоначальное состояние - продавец
вселяется в проданную им квартиру, а покупатель должен
получить обратно уплаченные за нее деньги. На практике
судебное решение легко удавалось исполнить только
в части выселения покупателя и вселения продавца;
получить с последнего деньги мало кому удавалось.
В итоге сделки с жильем на вторичном рынке превратились
в крайне рискованное предприятие, что не могло не
сказаться на ценах на новые квартиры, единственное
преимущество которых зачастую составляло то, что в
них никогда не жили несовершеннолетние.
Большое значение имело решение Верховного
суда РФ по делу Шелихановых, которые отказались выезжать
из проданной ими квартиры, ссылаясь на то, что органы
опеки и попечительства согласия на сделку не давали,
тогда как у них имелись несовершеннолетние дети. Вначале
суды шли им навстречу, но Верховный суд РФ все решения
по делу отменил, установив, что дети Шелихановых лишь
прописаны в спорной двухкомнатной квартире, но никогда
там не проживали, поскольку проживают с родителями
в другой четырехкомнатной квартире, где имеют все
необходимые условия для нормального проживания и учебы.
Решение Верховного суда могло бы
создать благоприятные условия для правильного разрешения
споров о нарушении прав ребенка, ориентируя суды на
вмешательство в тех случаях, когда эти права действительно
нарушаются. Но, как часто случается в России, маятник
пошел в обратную сторону и вместо устранения недоразумений
и злоупотреблений грозит преподнести полную бесконтрольность
рынка купли-продажи жилья. Как утверждает известный
депутат Крашенинников: "Если семья нормальная, то
она не будет совершать сделку в ущерб интересам детей".
Как быть, если семья ненормальная, он пока не разъяснил.
Об особенностях работы органов
опеки и попечительства в сфере защиты прав несовершеннолетних
по просьбе редакции рассказывает ведущий специалист
муниципалитета "Чертаново Северное" Галина Васильевна
Пархоменко.
- Галина Васильевна, не устарело
ли законодательство о контроле за соблюдением прав
несовершеннолетних в жилищной сфере, не создает ли
неоправданных препон в осуществлении права распоряжения
граждан своей собственностью?
- На мой взгляд, существующий порядок
оформления сделок с жильем отвечает интересам покупателей,
так как полученно мотивированное разрешение органа
опеки гарантирует спокойствие тому, кто покупает жилье.
Бывают случаи, что к нам обращаются потенциальные
покупатели той или иной квартиры - нет ли запретов
на сделку с ней. Поступают заявления от граждан, чаще
всего родственников, о том, что при поступлении документов
на согласование сделки с квартирой необходимо обратить
особое внимание на соблюдение прав несовершеннолетних.
Поскольку не всегда можно с уверенностью характеризовать
семью как благополучную или неблагополучную, мы храним
эти обращения в нашем архиве и на приеме всегда сверяемся
с ним. В случае отказа органа опеки гражданам обязательно
разъясняется право обжаловать отказ в суде.
- На что обращают внимание органы
опеки?
- Речь не идет о бездумном запрете
всех сделок, но в ходе рассмотрения представленных
нам документов мы должны убедиться в следующем:
o что жилье по предполагаемому в дальнейшем месту
жительства несовершеннолетнего соответствует санитарно-гигиеническим
требованиям;
o что площадь пользования, приходящаяся на ребенка
по новому месту жительства, не меньше площади пользования
по прежнему месту жительства;
o что по новому адресу - месту жительства - стоимость
доли жилой площади несовершеннолетнего не менее стоимости
его доли жилой площади по прежнему месту жительства.
Доля продаваемой жилой площади, принадлежащая несовершеннолетнему,
не должна быть меньше доли приобретаемой жилой площади;
o что ранее права несовершеннолетнего не были нарушены
(например, не был включен в приватизацию).
- Какие проблемы возникают в
процессе оформления разрешений?
- По старому законодательству детей
при приватизации не включали в число собственников.
В настоящее время (согласно закону, внесшему изменения
и дополнения в прежнее законодательство), когда квартиру
собираются, допустим, продавать, мы обязаны отследить,
чтобы права ребенка, нарушенные при приватизации,
были восстановлены, то есть он должен являться собственником
принадлежащей ему доли. Иначе мы обязаны отказать
в совершении сделки. Это можно понять как придирку,
но мы разъясняем, что тем самым исключается вероятность
признания в последующем сделки недействительной, и
все становится на свои места.
Поступают обращения от граждан с
просьбой разрешить покупку квартиры в рассрочку при
одновременной продаже имеющихся в собственности жилых
помещений, а также совершения сделки по залогу помещений.
В данных случаях мы даем отказ. Статья 60 Семейного
кодекса РФ не рекомендует одобрение органами опеки
и попечительства таких сделок в силу большого риска
потери ребенком имеющейся у него жилой площади.
Кстати, распоряжения о разрешении
на совершение сделок отчуждения жилой площади получают
на руки только родители несовершеннолетних, которым
разъясняются все их права и обязанности как законных
представителей своих детей, а также необходимость
представления в орган опеки и попечительства в течение
месяца со дня совершения сделки документов, подтверждающих
ее совершение. Если условия, на которых было дано
разрешение на совершение сделки, не соблюдены, орган
опеки и попечительства имеет право опротестовать ее
в судебном порядке.
- Много ли в районе неблагополучных
семей?
- На учете в ПДН ОВД "Чертаново Северное"
и комиссии по делам несовершеннолетних и защите их
прав муниципалитета "Чертаново Северное" состоит 60
неблагополучных семей.
- Предположим, что такое звено,
как орган опеки, из процедуры оформления будет устранено.
Пойдет ли это на пользу? Ведь если семья, как Вы говорите,
благополучная, может быть, ее можно освободить от
волокиты и больше доверять ей?
- Возможно, но я бы все-таки высказалась
за сохранение контроля за благонадежностью продавцов
жилья, особенно единственного. Результат отсутствия
такого контроля в недавнем прошлом известен - много
детей оставалось бездомными. Родители исчезали, некоторые
погибали, а дети скитались по чердакам и подвалам.
И неважно, кто будет его осуществлять - пусть не орган
опеки. Может быть, сведения о том, как характеризуется
семья по месту жительства, должны поступать непосредственно
в регистрирующий орган, возможно, к нотариусу. Может
быть, целесообразно ограничить их объем, может быть,
не все сделки требуют представления таких сведений.
Но бесконтрольности допускать нельзя - нисколько в
этом не сомневаюсь. Если семья неблагополучная, надо
сразу говорить нет. Ограничивается ли право собственности?
Безусловно. Но давайте рассудим - разве право собственности
абсолютно? Россия ратифицировала Конвенцию о защите
прав человека и основных свобод, в т. ч. и Протокол
№ 1 к ней. В нем говорится, что при том, что каждый
имеет право на уважение своей собственности, это не
ущемляет право государства обеспечивать выполнение
таких законов, какие ему представляются необходимыми
для осуществления контроля за использованием собственности
в соответствии с общими интересами. Пока квартиры
стоят таких денег, что могут заставить родителей забыть
о своих детях, такой контроль соответствует Конвенции
и, на мой взгляд, просто необходим.
Беседу вела Н. Голикова
|
