— Принципиальное новшество нового закона — постановка на учет и предоставление жилья по договору социального найма только в отношении граждан, признанных малоимущими. Кто может быть отнесен к этой категории?

— Понятие «малоимущий гражданин» в ЖК появляется впервые. Сейчас жилье предоставляется тем, кто имеет жилплощадь меньше социальной нормы, при этом доходы и наличие имущества очередника во внимание не принимаются. Право решать, кто является малоимущим, дано местным властям. В связи с принятием нового кодекса в ближайшее время Мосгордуме предстоит внести значительное число серьезных изменений в ряд городских законов, но главное — принять новый закон, который определит порядок отнесения москвичей к категории малоимущих исходя из доходов и налогооблагаемого имущества. Таким гражданам квартиры будут предоставлять исходя из времени принятия на учет по улучшению жилищных условий.

И еще — в случае, если гражданин ухудшил свои жилищные условия в силу каких-либо обстоятельств (в результате раздела жилого помещения, вселения после капитального ремонта в жилое помещение меньшего размера, вследствие отчуждения пригодного для проживания жилого помещения, принадлежавшего ему на правах собственности, расторжения по его инициативе договора социального найма и т. д.), он будет приниматься на учет в качестве малоимущего и нуждающегося в жилом помещении только по истечении пяти лет после ухудшения жилищных условий.

— Новый ЖК упраздняет и такое понятие, как ордер?

— Да, теперь функции ордера будет выполнять бессрочный договор социального найма жилого помещения. Договор отличается от ордера тем, что в нем регламентируются обязанности и ответственность как наймодателя жилого помещения, так и самого нанимателя.
Вселившись в квартиру по договору социального найма, можно не опасаться за свое будущее. Исключением являются случаи, когда наниматель стал настолько бедным, что не может платить за коммунальные услуги и за наем. Тот, кто в течение 6 месяцев не платит за квартиру, может быть выселен в специальный жилой фонд (по норме общежития — 6 кв. метров на человека) на основании судебного решения. На самом деле порядок выселения за неуплату появился еще в 1993 году и по нему уже существует судебная практика. Однако, если суд выяснит, что у жильца была уважительная причина — задержка зарплаты или пенсии, выселение не состоится.

Зато временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться каким-либо сроком. Ваше отсутствие не будет вызывать вопросов у наймодателя, но только в случае, если вы будете добросовестно исполнять взятые на себя обязательства по договору социального найма, в том числе по внесению платы за жилье и коммунальные услуги.

— А как новый ЖК определяет право обменивать социальное жилье или вселять туда третьих лиц?

— Кодексом определяются и право нанимателя вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц (на постоянной или временной основе), и право производить обмен. Правда, эти действия регламентированы — наймодатель может запретить вселение граждан в качестве постоянно проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного человека будет меньше учетной нормы. На вселение к родителям несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи. Обменивать социальное жилье можно только с согласия наймодателя и только на другое социальное жилье.

Принципиальным нововведением является то, что жилье, полученное по договору социального найма, нельзя приватизировать. Но паниковать не надо: бесплатная приватизация будет разрешена в течение двух лет после введения в действие нового ЖК, то есть минимум до 2007 года. А вот потом такую квартиру нельзя будет ни продать, ни завещать. Правда, туда можно будет прописать родственников, что является заменой механизма наследования.

— Какие нормы ЖК коснулись приватизированного жилья?

— Урегулирован вопрос относительно использования жилья его собственником и бывшими членами семьи последнего. В случае развода за бывшими супругами (и их родственниками) право пользования данным жилым помещением не сохраняется, если это не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

То есть после развода собственник вправе потребовать от бывшего супруга немедленно покинуть помещение. Если же тому некуда идти, а также если его имущественное положение не позволяет ему решить свой жилищный вопрос, то бывший супруг может задержаться в данном жилом помещении, но не больше, чем на год — и то по решению суда. Впрочем, и эта норма закона может не сработать, если собственник вздумает продать жилье: в соответствии с новым ЖК «до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное помещение у указанного собственника».

— Олег Евгеньевич, а что город намерен сделать для коренных москвичей, которые не в состоянии самостоятельно решить квартирный вопрос?

— Городские власти обязательно найдут способ помочь коренным москвичам и очередникам воспользоваться результатами роста темпов жилищного строительства в столице. Сегодня, по экспертным данным, от 40 до 70% новых квартир приобретают иногородние или даже иностранцы. А средний доход московской семьи составляет 650 долларов — вдвое меньше того, что требуется для получения кредита хотя бы на двухкомнатную квартиру. С 2000 года в Москве под залог недвижимости выдано 10 500 кредитов гражданам. И среди них нет ни одного очередника!

Поэтому городские власти намерены запустить для москвичей протекционистскую ипотечную программу. На днях Правительство Москвы утвердило состав Экспертного совета по развитию жилищной ипотеки. Уже во втором квартале этого года совет должен представить Программу ипотечного жилищного кредитования жителей Москвы.

Главный принцип городской ипотеки известен уже сегодня. Это низкие проценты по кредиту, использование субсидий, различных накопительных систем и гарантии юридической «чистоты» сделок, которые город дает банкам.

Защитить квартирные интересы коренных москвичей (прописанных в Москве более 10 лет) предполагается тремя способами. Первый применяется исключительно к очередникам: город за счет собственных средств возводит дома, желающие (среди очередников) покупают у города жилье, уплачивая первый взнос в размере 30% от себестоимости квартиры. Остальное берут в кредит под залог недвижимости сроком на 20 лет под 2,8% годовых в валюте. Город уже подобрал четыре стройплощадки на 900 квартир для реализации этой программы.

Вторая схема также рассчитана на очередников, но на тех из них, кто имеет право на бюджетную субсидию для приобретения жилья. Субсидия может покрыть до 80% рыночной стоимости квартиры, таким образом минимизируя сумму кредита и первый взнос. Кредитная ставка в валюте — 7%.

Третья схема разработана в интересах тех москвичей, кто не имеет права постановки на учет по улучшению жилищных условий. Городские власти станут предлагать таким гражданам проверенных инвесторов-застройщиков и банки-кредиторы. Пока с этой схемой больше всего вопросов — в связи с высокими рисками инвестиционно-строительной деятельности и рисками невозврата кредита.

— Как определяется понятие «москвич»?

— Человек, проживший в Москве не менее десяти лет.

— Как в рамках принимаемого закона будет решен вопрос предоставления бесплатного жилья очередникам, стоящим в очереди 10, 15 и более лет?

— Для них ничего не меняется. Им будет предоставляться жилье в соответствии с нормами, существовавшими до принятия нового пакета. То есть никто не имеет права на основании нового закона исключить человека из очереди под тем предлогом, что он не относится к категории малоимущих, — это будет нарушением закона.

Подробная информация размещена в брошюре «Жилищный вопрос. Новый Жилищный кодекс РФ: основные положения», которую можно получить, обратившись в Общественную приемную депутата О.Е. Бочарова по телефону: 318-84-11 (Варшавское ш., 116, комн. 102).